De transitie naar duurzaam vastgoed: geen tijd te verliezen

Print Friendly, PDF & Email

Klimaat en duurzaamheid blijven de maatschappelijke gemoederen beroeren en staan steeds prominenter op de agenda. Dit roept ook belangrijke juridische vragen op. Een bijzondere blogreeks plaatst deze belangrijke en omvangrijke thematiek in de kijker.  Dorothy Gruyaert, vanaf dit academiejaar aangesteld als professor Recht en duurzaamheid blikt in deze blogpost vooruit op haar onderzoeksagenda. Daarbij staat de noodzakelijke transitie in de vastgoedsector voorop. Willen we de klimaatdoelstellingen tegen 2050 halen, is er immers ook in de vastgoedsector geen tijd te verliezen…

*English summary below*

De vastgoedsector staat voor belangrijke uitdagingen bij de realisatie van de Green Deal, het stappenplan van de Europese Commissie om de klimaatveranderingen het hoofd te bieden en te streven naar klimaatneutraliteit tegen 2050. Zowel private als publieke spelers dienen volop in te zetten op een duurzame ontwikkeling van vastgoed met aandacht voor de noden van de huidige generatie zonder het lot van de toekomstige generaties te hypothekeren.

Verschillende recente gebeurtenissen illustreren het belang en de noodzaak van die transitie naar een duurzamer vastgoedbeleid. Zo hebben de overstromingen in Wallonië de bouwshift of betonstop terug hoog op de agenda geplaatst. Ook de recente prijsstijging en lange leveringstermijnen van bouwmaterialen verhogen de druk. Het besef groeit dat we grondstoffen niet kunnen blijven gebruiken alsof ze onuitputtelijk zouden zijn. Een dubbele transitie in de vastgoedsector dringt zich dan ook op.

Materiële transitie: verduurzaming van onze gebouwen

Een eerste noodzakelijke transitie betreft het ontwerp, de realisatie en het beheer van onze gebouwen zelf. In het debat over klimaatverandering krijgen bepaalde thema’s, zoals transport en het opwekken van elektriciteit, veel aandacht. De productie van bouwmaterialen, zoals staal en cement, is echter op zich al goed voor 10% van de wereldwijde CO2-uitstoot. Om de klimaatdoelstellingen te bereiken, moet de materialenvoetafdruk in de bouwsector dan ook drastisch omlaag. Duurzaam en circulair bouwen is hiervoor de oplossing. Door efficiënter om te springen met materialen en deze materialen na afbraak opnieuw te gebruiken of te recycleren, met aandacht voor milieu en gezondheid, kan de afvalberg drastisch worden verminderd en onze afhankelijkheid van grondstoffen aanzienlijk worden beperkt.

De circulaire bouweconomie vereist een nauwe en niet-lineaire samenwerking tussen de verschillende actoren in het bouwproces (architect, producent, aannemer, …) en dit van bij aanvang van het bouwproces tot aan het einde van de levensduur van een gebouw. Er is dan ook nood aan een duidelijk juridisch kader dat de rollen en aansprakelijkheden scherpstelt. Zo wint de samenwerking in een bouwteam aan belang. Ook het ‘product als dienst’ dat naar voren wordt geschoven als een duurzaam alternatief doet vragen rijzen zoals wat in geval van insolvabiliteit van de dienstverlener, wat met veiligheidsrisico’s, etc.

De overheid heeft een voorbeeldfunctie in het realiseren van duurzame en innovatieve vastgoedprojecten, onder meer door een maatschappelijk verantwoord en duurzaam aanbestedingsbeleid te voeren. Recent werd dan ook het initiatief genomen voor het ontwikkelen, actualiseren en publiceren van duurzaamheidscriteria voor overheidsopdrachten.

Functionele transitie: duurzaam omspringen met ruimte

Duurzame vastgoedontwikkeling heeft niet alleen betrekking op hoe er wordt gebouwd, maar ook op de functie of bestemming van de al dan niet bebouwde ruimte. Het nieuwe boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, dat in werking is getreden op 1 september 2021, heeft duidelijk aandacht voor het feit dat open ruimte steeds schaarser is. Een belangrijke innovatie is dan ook de mogelijkheid om eeuwigdurende opstalrechten te vestigen (art. 3.180, tweede lid BW) en zo eigendomsrechten in de hoogte te stapelen. Maar ook de alternatieve woonvormen en het geven van verschillende functies aan een onroerend goed kunnen een duurzame oplossing bieden en vereisen verder wetenschappelijk onderzoek.

Het vrijwaren van open ruimte is tevens de achterliggende doelstelling van de Vlaamse bouwshift (voorheen betonstop genoemd). Op 9 december 2020 werden in dat verband twee belangrijke initiatieven aangekondigd: het Instrumentendecreet en het voorstel van decreet inzake woonreservegebieden. De doelstelling is om onder meer door verstedelijking tot een efficiënter en duurzamer ruimtegebruik te komen. In een recent arrest brak ook het Grondwettelijk Hof een lans voor de bouwshift door de regeling van oude verkavelingsvoorschriften grondwettig te verklaren. Voorschriften van een verkaveling ouder dan vijftien jaar kunnen het verhogen van het ruimtelijk rendement dus niet in de weg staan. Een verder uitgewerkt juridisch kader dringt zich ook in dit verband op.

We are all in this together

Moet het nog gezegd dat elk van ons een verantwoordelijkheid draagt in de transitie naar een duurzamere samenleving? Ook voor de verduurzaming van het vastgoed zullen zowel private als publieke inspanningen moeten worden geleverd.

Een illustratie hiervan is de op til zijnde renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen. Met het besluit van 9 juli 2021 heeft de Vlaamse regering een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen ingevoerd. Verduurzaming van het vastgoedpatrimonium doet zich immers ook voor op het vlak van energie. Overeenkomstig het nieuwe artikel 9.3.1 van het Energiebesluit zal een eigenaar, opstalhouder of erfpachter verplicht zijn om bepaalde renovaties uit te voeren teneinde aan bepaalde minimale energieprestatieniveaus te voldoen. Het betreft dakisolatie, beglazing, warmte-opwekkers en koelinstallaties. Deze nieuwe regel is van toepassing op authentieke akten die worden verleden vanaf 1 januari 2022. De nieuwe eigenaar, opstalhouder of erfpachter beschikt over een termijn van vijf jaar na de datum van de authentieke akte om aan deze verplichting te voldoen.

De overheid dient echter niet enkel verplichtingen op te leggen, maar speelt ook een belangrijke rol in het stimuleren van private initiatieven zoals door het ondersteunen en faciliteren van innovatieve en duurzame pilootprojecten.

Willen we de klimaatdoelstellingen tegen 2050 halen, is er alvast ook in de vastgoedsector geen tijd te verliezen. The time is now.

Dorothy Gruyaert blikt in deze blogpost vooruit op haar onderzoeksagenda nu zij werd aangesteld als professor Recht en duurzaamheid. Zij is lid van de onderzoekseenheden Publiekrecht en Privaatrecht van de faculteit Rechtsgeleerdheid aan de KU Leuven.

English Summary

The real estate industry is facing important challenges to meet the goals of the European Commission’s Green Deal. Recent events, such as the flooding in Wallonia on an unprecedented scale, have shown the urgency of a transition towards sustainable real estate on two levels. On a functional level, we need to consider the use and destination of real estate and preserve open space. On a material level, given the fact that 10% of all carbon dioxide emissions results from manufacturing building materials and products such as steel and cement, we need to move towards a sustainable and circular building economy. Both private as well as public parties play an important role in creating a sustainable real estate development. A reliable legal framework should be set up to meet these challenges.


Dorothy GRUYAERT, "De transitie naar duurzaam vastgoed: geen tijd te verliezen", Leuven Blog for Public Law, 5 October 2021, https://www.leuvenpubliclaw.com/de-transitie-naar-duurzaam-vastgoed-geen-tijd-te-verliezen (geraadpleegd op 25 October 2021)

Any views or opinions represented in this blog post are personal and belong solely to the author of the blog post. They do not represent those of people, institutions or organizations that the blog or author may or may not be associated with in professional or personal capacity, unless explicitly stated.
Any views or opinions are not intended to malign any religion, ethnic group, club, organization, company, or individual.
All content provided on this blog is for informational purposes only. The owner of this blog makes no representations as to the accuracy or completeness of any information on this site or found by following any link on this site.
The owner will not be liable for any errors or omissions in this information nor for the availability of this information. The owner will not be liable for any losses, injuries, or damages from the display or use of this information.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

We reserve the right to refuse, without any correspondence or notification, the publication of comments, for example, due to an insufficient link with the blogpost.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.