Contractueel afwijken van de stedenbouwkundige bestemming. Not in my back yard(-gevolgen)!

Op 20 juli 2018 keurde de Vlaamse regering het voorontwerp van decreet over het realisatiegericht instrumentarium (“voorontwerp van Instrumentendecreet”) principieel goed. Het Instrumentendecreet introduceert onder meer de activiteitencontracten en -convenanten voor gebiedsgerichte afwijkingen van stedenbouwkundige functies. Met deze contractuele instrumenten kan de gemeente een zonevreemde activiteit in een gebouw in een agrarisch gebied of een parkgebied toestaan voor een bepaalde duur (maximum 10 jaar).

Problematiek van de zonevreemde activiteiten

De problematiek van de zonevreemde activiteiten in Vlaanderen wordt helder geschetst door T. DE KEYSER in diens artikel in het TOO (Tijdschrift voor Omgevingsrecht en Omgevingsbeleid). Eén van de redenen daarvoor is dat bij de opmaak van het Gewestplan in de jaren ’70 een relatief groot gedeelte van het Vlaamse grondgebied als agrarisch gebied werd ingekleurd. Er werd ook weinig rekening gehouden met streekgebonden problemen en historisch gegroeide situaties. Intussen neemt het aantal land- en tuinbouwbedrijven af en worden in de vrijgekomen gebouwen vaak zonevreemde activiteiten uitgeoefend. Daarnaast zijn vele zonevreemde bedrijven geleidelijk gegroeid van een zone-eigen activiteit naar een zonevreemde activiteit. Een voorbeeld daarvan is een hoeve die evolueert naar een evenementen- en feestzaal. Deze activiteiten vallen dikwijls buiten het toepassingsgebied van de (limitatief opgesomde) zonevreemde functiewijzigingen die vergunbaar zijn in deze gebieden.

Het bestaande omgevingsinstrumentarium schiet tekort

Handhavend optreden ten aanzien van de onvergunde en onvergunbare zonevreemde activiteiten is niet steeds de meest wenselijke optie. De decreetgever stelt vast dat het omgevingsrecht geen instrumenten aanbiedt om de wenselijke zonevreemde activiteiten op juridisch verankerde wijze (tijdelijk) toe te staan. Daarom voert deze een nieuwe afwijkingsregeling in: de activiteitencontracten en –convenanten.

De gemeente die het gebruik van activiteitencontracten op haar grondgebied wenst mogelijk te maken, sluit eerst een convenant met de Vlaamse regering. Het convenant vormt het toetsingskader waarbinnen de gemeente activiteitencontracten kan sluiten.

De gemeente en de Vlaamse regering sluiten een convenant voor een onbepaalde duur. In het convenant leggen de partijen enkele gebiedsgerichte en activiteitsgerichte criteria vast. De individuele activiteitencontracten moeten in overeenstemming zijn met deze criteria.

Het bestaan van een convenant op zich is niet voldoende voor de toelating van de uitoefening van een zonevreemde activiteit. Daarvoor dient de persoon die de activiteit uitoefent (of wenst uit te oefenen) een activiteitencontract te sluiten met de gemeente. Door het activiteitencontract te sluiten, laat de gemeente in een welbepaald gebouw of gebouwencomplex een zonevreemde kleinschalige economische activiteit toe. Het activiteitencontract heeft evenwel geen betrekking op de bouw- en verbouwingsmogelijkheden. Voor deze werken is nog steeds een omgevingsvergunning nodig.

Om in aanmerking te komen voor een activiteitencontract, moet de activiteit uitgeoefend worden in gebouwen gelegen in een parkgebied of in een agrarisch gebied.

In tegenstelling tot het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen, zijn bij de activiteitencontracten alle functiewijzigingen mogelijk (inclusief meergezinswoningen), voor zover deze verenigbaar zijn met de gebiedsgerichte en activiteitsgerichte criteria.

Het activiteitencontract wordt gesloten voor een bepaalde duur die maximaal 10 jaar bedraagt.

Een waslijst aan bedenkingen

De nieuwe regeling doet de wenkbrauwen fronsen. Hieronder volgt een beknopte uiteenzetting van de voornaamste bedenkingen.

  • De memorie van toelichting geeft de indruk dat de voornaamste ratio legis erin bestaat om leegstaande hoeves te beschermen tegen verder verval door de leegstand tegen te gaan. Waarom kunnen we in dergelijke gevallen geen beroep doen op de bescherming van het onroerend erfgoedstatuut?
  • Het voordeel van het activiteitencontract zou erin bestaan dat de agrarische- of parkbestemming behouden blijft. Het is evenwel niet realistisch om ervan uit te gaan dat een hoeve die werd omgevormd tot een meergezinswoning of een feestzaal, na afloop van een activiteitencontract, zonder meer opnieuw gebruikt zal worden voor een agrarische activiteit.
  • De decretale doelstellingen van het realiseren van een gebiedsgericht maatwerk is ook mogelijk door het aantal toegelaten activiteiten per gemeente op te lijsten in een bijlage bij het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen, waardoor er zich geen uniforme regeling voor het Vlaamse Gewest voltrekt. Ook de adviesraden zijn voorstander om het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen uit te breiden in plaats van (alweer) een nieuw omgevingsrechtelijk instrument op poten te zetten.
  • De decretale bepalingen omtrent de rechtsbescherming tegen activiteitencontracten en –convenanten zijn nagenoeg onbestaande.
  • Het decretale toepassingsgebied van de activiteitencontracten beperkt zich tot gebouwen die gelegen zijn in een parkgebied of in een agrarisch gebied. Opmerkelijk is dat de decreetgever de Vlaamse regering machtigt om het toepassingsgebied uit te breiden naar andere bestemmingsgebieden. De impact van deze decretale machtiging kan niet worden onderschat. Een liberale invulling ervan zet de deur open tot een heuse uitholling van de ruimtelijke planning en de verrommeling van het landschap.
  • De (tijdelijke) toelating van zonevreemde activiteiten in agrarisch gebied kan ook aanleiding geven tot NIMBY (Not In My Back Yard)-gevolgen. Hierdoor kan de agrarische sector nog meer onder druk komen te staan.
  • De voorwaarde dat het gebouw bouwfysisch geschikt moet zijn voor de nieuwe activiteit (lees: er zijn geen financieel of bouwtechnisch ingrijpende werken nodig) doet de wenkbrauwen fronsen. De omvorming van een leegstaand agrarisch gebouw naar een feestzaal of een meergezinswoning veronderstelt een substantiële kost. Wie is bereid om deze kost te dragen (voor zover die werken al niet vergunningsplichtig zijn) zonder dat er enige zekerheid bestaat of de gemeente nadien wel degelijk een activiteitencontract zal toestaan voor het desbetreffende gebouw? Men zal dit risico hoogstens beperkt kunnen indekken door middel van (niet-bindende) preliminaire gesprekken met de gemeente.

En zo zijn er nog meer bedenkingen. Een waslijst aan (fundamentele) bedenkingen dus waar de decreetgever rekening mee moet houden om te voorkomen dat de activiteitencontracten en -convenanten een valse start nemen.

Deze blogpost is een beknopte weergave van een artikel van de auteur “Een valse start voor de activiteitencontracten en –convenanten van het Instrumentendecreet?” in STORM (Stedenbouw, Omgeving, Ruimtelijke Ordening, Milieu).

Steven Verbeyst is verbonden aan het Leuven Centre for Public Law en doet er onderzoek naar de beleids- en bevoegdhedenovereenkomsten in het omgevingsrecht.

“Any views or opinions represented in this blog post are personal and belong solely to the author of the blog post. They do not represent those of people, institutions or organizations that the blog or author may or may not be associated with in professional or personal capacity, unless explicitly stated.

Any views or opinions are not intended to malign any religion, ethnic group, club, organization, company, or individual.

All content provided on this blog is for informational purposes only. The owner of this blog makes no representations as to the accuracy or completeness of any information on this site or found by following any link on this site.

The owner will not be liable for any errors or omissions in this information nor for the availability of this information. The owner will not be liable for any losses, injuries, or damages from the display or use of this information.”


Any views or opinions represented in this blog post are personal and belong solely to the author of the blog post. They do not represent those of people, institutions or organizations that the blog or author may or may not be associated with in professional or personal capacity, unless explicitly stated.
Any views or opinions are not intended to malign any religion, ethnic group, club, organization, company, or individual.
All content provided on this blog is for informational purposes only. The owner of this blog makes no representations as to the accuracy or completeness of any information on this site or found by following any link on this site.
The owner will not be liable for any errors or omissions in this information nor for the availability of this information. The owner will not be liable for any losses, injuries, or damages from the display or use of this information.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.